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物業管理費構成及測算程序
作者:系統管理員   發布日期:2013-06-19 23:01:22   查看次數:6708 次
物業管理費構成及測算程序

 

為適應物業公司管理規模不斷拓展的要求,更加科學地控制管理成本,特制定本規定。
  一.物業管理服務收費遵循合理、公平及與物業使用人的承受能力相適應的原則。從長遠發展來看,隨著業主維權意識的增強,物業管理服務收費標準將在市場競爭機制下,按照由物業委托者和管理者雙方協商、按質論價、優質優價的原則確定。
  二.物業管理服務費包括兩大部分:一是對全部業主的公眾服務,二是根據小區具體情況提供的專項服務。
  三.成本核算必須以小區為核算單位,獨立進行收支平衡。
  四.單個小區的物業管理收支報表按照每三個月公布一次,公布表格必須使用本公司規范的表格。
  五.物業管理支出成本的一般計算步驟:
  1.確定公眾服務和專項服務的項目,同時確定計算支出成本的項目;
  2.收集設備、設施的清單,收集專項服務的成本資料。設備清單包括:環境照明、室內照明、電梯、水泵、消防閉路監控設備、排污泵、排煙機、供配電柜等。專項服務包括:公交服務、小區娛樂場所服務、健身場所服務等;
  3.計算各物業類型的管理份額、設備使用分攤系數。管理份分額指各分棟/分類物業的物業管理費收入占整個小區的物業管理費收入的比例,用來計算人員成本的分攤。設備使用分攤系數指各分棟/分類物業的共用設備的使用比例,一般按照功率或建筑面積計算。
  4.初步計算支出成本;
  5.調整小區整體和單個物業類型的收支數額:
  5.1成本核算必須以整個小區為核算的單位,達到總收支平衡,其收支差額應控制在5%以內。
  5.2如初次計算收支差額較大,通過調整管理份額,進而調整人員配備,達到調整支出成本。也可以調整個別項目的計算方法,達到調整支出的目的。
  5.3盡可能地做到各個物業類型的收支基本平衡。
  6.對整一.確定物業管理費的支出項目的原則
  1.符合現行的《物業管理條例》及其實施細則賦予物業公司的職責;
  2.包括全部的公眾服務和專項服務項目;
  3.計算設備運行成本時,須符合按專業分工的原則;
  4.符合便于本公司財務核算的原則;
  二.參照現行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、深物價[1997]141號文有關規定,參照行業經驗,物業管理成本費用的構成包括以下幾項:
  1.就管理工作聘請的管理服務人員的工資和福利費用;
  2.辦公費及物業管理單位的因定資產折舊費;
  3.小區共有的公共設施、設備的日常運行、維修及保養費;
  4.小區共有的綠化養護費;
  5.小區清潔、消殺費;
  6.保安費;
  7.必要的社區文化活動費;
  8.物業保險費;
  9.管理者酬金;
  10.法定稅費;
  三.本公司規定物業管理支出項目的詳細構成如下:
  1.員工工資、福利、保險:
  1.1員工工資及福利:指全體員工的工資、加班費及隨同工資發放的各種福利費用;
  1.2工資納稅:按政府有關規定計算;
  1.3社會保險:指由公司支付的社保費用;
  1.4意外保險:保安、維修人員意外傷害險。
  2.行政管理費用
  2.1辦公文具費用
  2.2通訊費用:含辦公室電話和員工通訊費;
  2.3交通費用:含公司車輛及公交費用;
  2.4應酬費用:僅限于小區共管單位的必要應酬費用;
  2.5制服購置費用
  2.6員工招聘及培訓費用:含公司內部培訓和外出培訓;
  2.7辦理員工暫住證費用
  2.8員工宿舍租金
  2.9不可預見費用5%
  四.公共設施、設備的電費及維護費
  1.公共照明系統:一般分為環境照明及設備照明兩部分;
  2.給排水系統:含排污泵、加壓泵、管道、閥門等設備,水費包括清潔及綠化用水;
  3.供配電系統:含全部高低壓配電柜等設備;
  4.消防系統:含防火門、卷簾門、煙感探頭、溫感探頭、噴淋系統、防排煙系統、消防水泵等設備;
  5.弱電系統:一般指閉路監控系統、門禁系統、停車場收費系統;
  6.電梯系統:含扶梯、升降梯;
  7.公共建筑、道路、管溝維護
  8.不可預見費5%
  五.清潔、消殺費用
  1.環境清潔費用
  2.除“四害”消殺費用
  3.生活水池清洗費用
  4.化糞池清理費用
  5.外墻清洗費用
  6.垃圾清運費(生活、裝修垃圾)
  六.綠化費用
  1.綠化養護費(含工具、農藥、化肥、水費等費用)
  2.綠化添置費:補苗、移植費
  七.保安費用:通訊器材、保安器材及其它裝備費用。
  八.社區文化費用
  1.日常宣傳費用
  2.器材維護費
  3.節日布置費:一般指國慶節(中秋節)、元旦、圣誕、春節;
  4.社區活動經費(包括:購置禮品、獎品費用及場景布置費等)
  九.物業保險費用
  1.機械責任險:一般指電梯設備等。
  2.公共責任險
  3.公共財產險
  十.管理者酬金10%
  十一.法定稅費
  個支出成本進行分析,形成文字,以確立該預算的合理性。
 
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