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一樓住戶要不要交電梯費 法院:不用也得交
作者:系統管理員   發布日期:2013-06-01 17:45:12   查看次數:6843 次
一樓住戶要不要交電梯費 法院:不用也得交

       “我們家基本不用電梯,干嗎要交電梯費?”這是不少一層住戶的疑問。記者調查發現,除了個別地方免收或適當少收,在絕大多數城市,一層住戶都要和其他樓層的業主一樣,一分不少地交。

  交是交了,但心里未必服氣,也有人走上法庭較個真。這個問題爭論已久,但目前仍沒有統一法律規范。

  法院:不用電梯也得交費

  “我住一樓,從不坐電梯,交哪門子電梯費?”北京的徐女士認準這理,拒絕給物業公司交電梯費,物業費則一分不欠。2012年,她所在小區物業公司北京鴻鵠物業管理有限公司將其起訴到北京市豐臺區法院,要求她交納2006年7月至2009年6月以及2010年7月至2012年6月的電梯費,共計7300余元,及逾期滯納金500元,并承擔訴訟費。

  物業公司要求交費的理由是,徐女士入住時,與公司簽訂了《前期物業管理委托合同》,合同約定物業費收費標準為1.78元/建筑平方米/月,其中電梯費的收費標準為0.8元/建筑平方米/月,未按期交納物業費的按日加收滯納金3‰。

  “電梯對一樓業主純屬無用設施,憑什么要交電梯費?”徐女士在法庭上反駁。她認為,作為一層業主,進出家門用不著電梯,自己不是電梯受益人。當初和物業公司簽《前期物業管理委托合同》,規定每年要交包含電梯費在內的物業費,但自己如果不簽合同就拿不到鑰匙,合同本身不具有合理性。

  豐臺區法院審理認為,物業公司為業主的房屋提供了物業服務,業主作為房屋產權人,在享受物業服務之后,應當交納物業費。樓道電梯屬于公共設施,其設立的目的在于服務全體業主,其費用理應由全體業主共同負擔,且雙方已經就電梯費的負擔在物業管理合同中進行了約定,該約定對雙方均有約束力。

  2013年1月,法院作出判決:徐女士支付6800余元電梯費。

  和徐女士一樣較真的業主還有不少,北京也有一些:

  2009年11月,家住一層的業主古先生以自己沒有使用電梯為由拒交電梯費,經北京市第一中級人民法院判決,古先生向物業公司全額交納所欠費用。法院認為,物業合同中未約定住一層不交納電梯費的相關內容,古先生以沒有使用過電梯而不應交費的理由缺乏事實和法律依據。

  雖然家住一層,但由于在“全體業主均應交納電梯運營費用”的物業管理協議上簽了字,2010年4月,田先生被北京市通州區法院判決向物業公司交納電梯費。

  交不交電梯費業主少有發言權

  記者在網上搜索發現,關于一樓業主交不交電梯費的報道并不少見。為什么出現這么多糾紛?

  從一個數據,不難看出端倪:北京市建委曾對物業糾紛作過一項調查,發現由開發商遺留的問題導致的物業糾紛,竟然占40%以上。

  北京市律師協會消費者權益法律事務專業委員會主任、北京市匯佳律師事務所主任邱寶昌告訴記者,根據法律規定,前期物業管理公司由開發商指定,而很多開發商自己就設有物業公司,雙方之間有千絲萬縷的關系,有的甚至是“父子關系”,要讓一層業主少交或免交電梯費,怎么可能?

  “物業公司都是利益集團,業主與物業公司表面上看似對等,實質上并不對等,業主沒有選擇物業公司的權利,沒有話語權,不大可能對等協商物業費,這也正是物業糾紛的根源所在。”邱寶昌說。

  物權法第70條規定:業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定:物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

  豐臺區法院的法官告訴記者:電梯作為建筑物內的公用設施,屬于全體業主共同所有,無論是住在高樓層還是低樓層,每一位業主都有使用電梯的權利,同樣必須承擔起維護電梯正常運行的義務。“一層業主認為自己不屬于受益人,拒絕交納電梯費的抗辯意見缺乏依據,法院一般不予采信。”

  北京:首層業主交30%電梯費政策“難產”

  據了解,2003年6月我國頒布了《物業管理條例》,國家發改委、建設部隨之又制定了《物業服務收費管理辦法》,由各地制定具體的實施辦法。之后,北京市發改委、建委對當時北京現行的普通居住小區、高檔住宅、經濟適用住房三個物業服務收費管理辦法進行了整合修訂,并向社會公開征求意見,擬定了《北京市物業服務收費管理辦法》(草案)和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準》(草案)。

  《北京市物業服務收費管理辦法》(草案)規定了電梯運行維護費標準及分攤辦法:業主大會成立前,按照房屋買賣合同、物業服務合同中約定或物業管理公約中的約定執行;業主大會成立后,按照業主大會的決議執行。不符合以上條件的,暫按以下辦法分攤計算:電梯運行服務首層住戶,只需交納其他樓層住戶電梯運行維護費的30%;執行物業服務收費政府指導價的住宅區,電梯運行維護費由物業管理企業按不高于電梯運行維護費政府指導價收費標準執行。

  2005年7月,北京市發改委和建委對兩個草案進行了聽證,但聽證后正式發布的《北京市物業服務收費管理辦法》(試行)則規定,物業服務收費實行市場調節價和政府指導價;實行市場調節價的物業服務收費,收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定;實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度。草案中讓一層業主寄予厚望的“首層業主交30%電梯費”的規定,在正式文件中卻被刪除。也就是說,出臺的《北京市物業服務收費管理辦法》(試行)并沒有解決一樓住房交電梯費的問題,而是留下了一個“尾巴”。

  邱寶昌正是當年幾十位參與聽證的代表中的一位。他回憶說,聽證會的重點是物業費怎么收、收取的標準,雖然草案中有“首層業主交30%電梯費”的規定,但這并不是聽證的重點。"首層業主交30%電梯費"應當寫進正式的規定,但在最終出臺的正式規定中被刪去,不知道什么原因。”

各地收費方式不一,沈陽“一樓不交”

 

  記者發現,目前關于一樓業主交電梯費主要有三種情況:一是物業公司采取“一刀切”的統一標準收費,一樓業主用不用都要交。二是按樓層不同實行差別化對待,要么按樓層劃段交費,1至10樓為一檔,11至20樓為一檔,21樓以上為一檔;要么按樓層不同交費,費用逐層提高。三是根據“誰使用誰付費”的公平原則,一樓業主不交電梯費。其中,第一種方式為主流。

  廣東省佛山市電梯收費標準分為兩類,一類是1樓至4樓為一標準,5樓以上樓層則每平方米每月增加2毛錢;另一類是同一收費標準,按房屋面積收取。

  江蘇省蘇州市則規定,電梯費分為正常使用、物業管理及更新費用三種組成部分,不帶負一層的樓房一樓業主不需支付電梯使用費,但因電梯是公共設施,每位業主都要承擔維護責任,電梯需要更新時則需支付電梯更新費。

  遼寧省鞍山市的《物業收費管理實施辦法》規定,電梯年安全檢測費用采取按戶據實分攤的方式收取。電梯定期常規保養、零星配件及維修等費用采取按戶據實分攤的方式收取,但不得超過每戶每月15元。不使用電梯的住宅底層或原始設計不停靠的樓層業主,不交納電梯服務費。電梯大修及更新改造費用,從住宅專項維修資金中列支。

  上海市《住宅物業服務分等收費標準》規定,電梯運行費用包括:電梯運行(電耗)、電梯定期常規保養、零星配件及維修(每臺電梯年支出1000元內)、電梯年安全檢測;底層或原始設計不停靠的,不支付此項費用;如需使用按合同約定結算與分攤。

  福建省福州市的收費方式更是各式各樣:有的小區對一樓業主不收,甚至二樓業主也不用交;有的一樓和二樓的收費標準與高層業主不一樣,一二樓參照無電梯住房的收費標準,相對略低。

  2012年8月1日起,《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》施行,規定住宅小區業主要按面積交電梯運行費,每平方米每月0.35元。

  2004年7月,遼寧省沈陽市下發了《關于進一步明確高層住宅樓電梯收費問題的通知》規定:電梯運行服務收費標準,每月每人12元;高層住宅樓設有地下停車場的,一層住戶應交納電梯運行服務費,高層住宅樓無地下停車場的,一層住戶可不交納電梯運行服務費。

  “免收、減收一樓業主電梯費,真正體現了民法的公平原則,對于化解電梯收費矛盾起到了積極作用。”一位長期關注物業收費的律師表示。

  西安:市民大討論,收費漸趨合理

  北京的林先生給記者算了一筆賬,按照0.8元/建筑平方米/月標準計算,100平方米的房子,每個月要交80元電梯費,70年產權期就要交6.72萬元,差不多能買回一輛小車了。“如果把城市所有一層住戶算上,那可是個天文數字。”

  電梯實際發生的費用主要分為運行費(即電費)、維護費兩大部分。那么,這筆費用到底有多大?據《新京報》報道,北京美麗園小區一年一部電梯電費是1584.05元,而電梯維護費大概是每部每年3000元,一部電梯一年的維護運行費約5000元。而按政府指導價管理的電梯運行維護費用標準計算,一部電梯每年要收2.9萬元至3萬多元。算下來,一部電梯物業公司每年可能賺取利潤2.4萬元,全小區111部電梯,物業公司一年就能賺260多萬元。

  根據《北京市物業服務收費管理辦法》(試行)第13條規定,電梯運行維護費依據實際支出,按建筑面積或戶合理分攤,具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前,電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。這也表明,物業公司是不能從電梯費中營利的。

  一層住戶到底要不要交電梯費?去年底,《華商報》就這個問題在陜西省西安市進行了大討論,主要形成了兩種對立的觀點:

  一是電梯費必須全體業主承擔,不管坐不坐。陜西許小平律師事務所律師張舉會說,按照物權法規定,電梯屬于小區共有部分,不能以不坐為由拒絕履行維護正常運行的義務。不管坐不坐,電梯費必須由全體業主承擔。

  二是不使用,有權向物業公司要求不交費。關于高層住宅小區電梯費收取辦法,陜西眾邦律師事務所李小東律師說,在全國范圍內目前沒有明確統一的標準,但不少物業公司對一樓業主有“優惠政策”,免收或少收。

  2012年12月,《華商報》組織物業公司、律師、業主代表共聚一堂,召開“圓桌會議”探討一樓電梯費該不該收。最終形成共識,物業公司倡議對一樓電梯費實行區別收取。心晴雅苑、文景苑等小區10家物業率先響應,所服務的10家小區一樓業主不再收電梯費。

  邱寶昌認為,電梯是公共設施,一樓業主與其他層業主都是電梯的共同所有權人,一樓業主具有維護公共設施的義務,“一樓業主不交電梯費顯然不合理”。但是,一樓業主又不使用電梯,交與其他高層使用電梯多的業主同樣的電梯費也不盡公平,“一樓業主可適當少交”。

  “我認為實行階梯式或劃段式標準收取電梯費,既公平也合理。”邱寶昌說。

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